Eine Option, die sich ausschließlich auf den über die Anzahlung hinausgehenden Vermietungsumsatz beschränkt, ist aufgrund der Unteilbarkeit der Umsätze laut Bundesfinanzgericht (BFG) nicht möglich.

Das (BFG hatte zu entscheiden, wie eine ursprünglich als unecht umsatzsteuerfrei behandelte Anzahlung steuerlich zu beurteilen ist, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt wird.

Ein Alleingesellschafter-Geschäftsführer erzielte Einkünfte aus der Vermietung eines Geschäftslokals an seine GmbH als Mieterin. Im Jahr 2013 vereinbarte der Geschäftsführer mit der Mieterin eine Mietvorauszahlung, die die Miete ab 2015 für zwei Jahre anteilig reduzieren sollte. Diese Vorauszahlung wurde im Jahr 2013 als unecht umsatzsteuerfrei behandelt. Im Jahr 2015 optierte der Geschäftsführer hinsichtlich der Miete zur Umsatzsteuer, behandelte aber ausschließlich die über die Anzahlung hinausgehenden Mietumsätze als steuerpflichtig. Der Geschäftsführer sah daher nur einen geringen Teil der Miete als steuerpflichtig an. Das Finanzamt folgte dieser Ansicht nicht und unterwarf die gesamten Umsätze – inklusive Vorauszahlung – der Umsatzsteuer, wogegen der Geschäftsführer Beschwerde erhob und sich an das Bundesfinanzgericht wandte.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das BFG hält fest, dass die ursprüngliche steuerfreie Behandlung der Mietvorauszahlung aus umsatzsteuerlicher Sicht richtig erfolgte. Es stellte sich daher die Frage, wie eine ursprünglich unecht umsatzsteuerbefreite Anzahlung bei einer späteren Optionsausübung zu behandeln ist. Grundsätzlich sind Vermietungen von betrieblich genutzten Grundstücken unecht von der Umsatzsteuer befreit, wobei eine Option zur Steuerpflicht möglich ist. Für die Ausübung der Option bedarf es keiner bestimmten Form. Die Umsätze müssen lediglich in einer Umsatzsteuervoranmeldung oder in der Umsatzsteuererklärung als steuerpflichtige Umsätze ausgewiesen werden.
Der Geschäftsführer wollte die Option jedoch nur auf den Teil des Umsatzes anwenden, der über die Anzahlung hinausging. Das BFG stellte klar, dass eine Aufteilung des Umsatzes in einen steuerbefreiten und einen steuerpflichtigen Teil nicht zulässig ist, da die Vermietung eines Geschäftslokals eine unteilbare Leistung darstellt. Da die Option daher nicht richtig ausgeübt wurde, ist der gesamte Umsatz als unecht steuerbefreit zu behandeln. In weiterer Folge ist aber der geltend gemachte Vorsteuerabzug nicht anzuerkennen. Die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer wird darüber hinaus kraft Rechnungslegung geschuldet.

Warten auf Höchstgerichte

Das BFG sieht die Vermietung ein und desselben Geschäftslokals an ein und dieselbe Person als eine unteilbare Leistung an. Es kann daher keine Trennung zwischen einer geleisteten Anzahlung und dem Restbetrag der Miete vorgenommen werden, die beiden Zahlungen haben vielmehr dasselbe umsatzsteuerliche Schicksal.
Da die Revision an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH) zulässig und eine Beschwerde beim VfGH anhängig ist, bleibt allerdings offen, ob die Höchstgerichte zum selben Ergebnis wie das BFG kommen.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat klargestellt, dass Rechtsanwaltsanwärter ihre verpflichtend zu leistenden Kammerbeiträge für die Mitgliedschaft in der Rechtsanwaltskammer sowie die Beiträge zur Versorgungseinrichtung steuerlich als Werbungskosten geltend machen können.

Ein Rechtsanwaltsanwärter erzielte 2022 ein Jahresbruttogehalt von € 111.760,01. Sein Arbeitgeber führte für ihn insgesamt € 6.111,97 an die Rechtsanwaltskammer und deren Versorgungseinrichtung ab. Der Betrag setzte sich zusammen aus: € 200 Kammerbeitrag, € 400 Zuschlag des Arbeitgebers zum Kammerbeitrag und € 5.512 zur Versorgungseinrichtung (Grundpension). Der Arbeitgeber behielt den vollen Betrag in Höhe von € 6.111,97 ein, aber berücksichtige im Rahmen der Personalverrechnung nur € 5.469,79 als Werbungskosten.
Der Anwärter machte die zuvor genannten Kammerbeiträge im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt verweigerte jedoch den Abzug als Werbungskosten, da die Beiträge vom Arbeitgeber beglichen worden seien. Eine Erhebung des BFG stellte letztlich fest, dass ein Teil der Kammerbeiträge (Unterschiedsbetrag in Höhe von € 642,17) nicht als Werbungskosten berücksichtigt worden war.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Laut Gesetz sind Rechtsanwaltsanwärter zwingend Mitglieder der Rechtsanwaltskammer. Die Pflichtbeiträge stellen Werbungskosten dar, da es sich um Beiträge zu gesetzlich eingerichteten Interessenvertretungen handelt. Die Beiträge zur Versorgungs- und Unterstützungseinrichtung gelten ebenfalls als Werbungskosten, wenn sie der sozialen Absicherung dienen, wie beispielsweise der Kranken-, Unfall-, Alters-, Invaliditäts- oder Hinterbliebenenversorgung. Solange sie der Höhe nach der gesetzlichen Sozialversicherung entsprechen, gelten die Pflichtbeiträge als abzugsfähig.

Grundsätzlich ist der Zuschlag des Arbeitgebers zum Kammerbeitrag vom Arbeitgeber zu tragen. Im vorliegenden Fall gab es jedoch eine interne Vereinbarung, sodass der Rechtsanwaltsanwärter diesen Betrag bezahlte. Damit erfüllt der Betrag den Werbungskostenbegriff. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Geltendmachung. Wurden Kammerbeiträge bereits vollständig in der Lohnverrechnung als Werbungskosten berücksichtigt, dürfen sie in der Steuererklärung nicht erneut angesetzt werden.

Fazit
Die Entscheidung bestätigt, dass Kammerbeiträge einer Zwangsmitgliedschaft in einer gesetzlich eingerichteten Interessenvertretung steuerlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Darunter fallen auch selbst bezahlte Zuschläge zum Arbeitgeberbeitrag.

Für eine Steuerhinterziehung reicht schon die vorübergehende Erlangung eines Steuervorteils.

Ausgangspunkt eines aktuellen Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof (VwGH) war eine Rechtsanwältin, die mehrere Umsatzsteuervoranmeldungen (UVAs) einreichte, in der sie überhöhte Vorsteuern geltend machte. Die Rechtsanwältin ließ Sanierungsarbeiten an ihrem Wohnsitz, der zugleich ihr Kanzleisitz war, durchführen. Die damit zusammenhängenden, in den UVAs beantragten Vorsteuern kürzte sie allerdings nicht um den entsprechenden Privatanteil, also um jenem Anteil der Kosten, der auf die Privatwohnung entfällt.
Auf Nachfrage des Finanzamts gab die Rechtsanwältin an, nicht in der Lage gewesen zu sein, eine richtige UVA einzureichen, die Richtigstellung wäre aber mit der Jahreserklärung erfolgt. Daraufhin leitete das Amt für Betrugsbekämpfung ein Verfahren wegen Abgabenhinterziehung ein.

Abgabenhinterziehung durch unrichtige Vorsteuerabzüge

Eine Abgabenhinterziehung kann in verschiedenen Formen auftreten. Bezogen auf den gegenständlichen Fall liegt eine Abgabenhinterziehung vor, wenn Abgabengutschriften, die nicht bescheidmäßig festzusetzen sind, vorsätzlich zu Unrecht oder zu hoch geltend gemacht werden. Laut VwGH wird eine Steuereinnahme nämlich nicht bloß dann verkürzt, wenn sie überhaupt nicht eingeht, sondern auch dann, wenn sie ganz oder teilweise dem Finanzamt nicht in dem Zeitpunkt zukommt, in dem es nach dem betreffenden Steuergesetz darauf Anspruch hatte. Der objektive Tatbestand der Abgabenhinterziehung war daher durch die Abgabe unrichtiger UVAs, in welchen überhöhte Vorsteuern geltend gemacht wurden, erfüllt, weil ein – wenn auch nur vorübergehender – Steuervorteil erzielt wurde.
Außerdem: Werden Privatausgaben als Betriebsausgaben abgesetzt, obwohl die private Veranlassung bekannt ist, so zeigt dies ein vorsätzliches Verhalten. Der Einwand der Rechtsanwältin, dass sie zur Abgabe richtiger UVAs nicht in der Lage gewesen sei, ist keine Rechtfertigung, sondern zeigt vielmehr, dass ihr die Abgabe der unrichtigen UVA bekannt war.

Hinweis
Trotz Abgabe unrichtiger UVAs könnte durch Einreichung einer korrekten Umsatzsteuerjahreserklärung als Form der Selbstanzeige letztlich Straffreiheit erlangt werden. Dafür müssen allerdings die strengen Voraussetzungen für eine Selbstanzeige eingehalten werden. Sollten diese nicht erfüllt sein, wäre zwar das Finanzamt über die Tat informiert, die Selbstanzeige würde aber nicht strafbefreiend wirken. Daher ist gerade hier eine entsprechend professionelle Vorbereitung und Durchführung unbedingt zu empfehlen.

In der Unternehmenspraxis stellt sich häufig die Frage, wie die Weiterverrechnung von Kosten umsatzsteuerlich zu behandeln ist. Dabei ist zu klären, ob eine Weiterverrechnung umsatzsteuerpflichtig ist und – falls ja – welcher Steuersatz anzuwenden ist.

Dafür ist entscheidend, ob die weiterverrechneten Kosten Teil des Entgelts für eine erbrachte Leistung darstellen oder ob sie als durchlaufende Posten zu qualifizieren sind.

Weiterverrechnung als Teil des Entgelts für eine erbrachte Leistung

Der Umsatzsteuer unterliegen alle Vorgänge, die auf einem Leistungsaustausch beruhen. Ein Leistungsaustausch setzt voraus, dass eine Leistung und eine Gegenleistung erbracht werden. Dies ist auch dann gegeben, wenn der Unternehmer für seine Leistung lediglich ein Entgelt in Höhe der Selbstkosten weiterverrechnet. Daher spielt die Höhe des Entgelts keine Rolle für die Einordnung als Leistungsaustausch.
Weiterverrechnete Kosten, die als „unselbstständige Nebenleistung“ zur Hauptleistung zu werten sind, werden umsatzsteuerlich gleich wie die Hauptleistung behandelt. Umsatzsteuerlich gilt dann für die Nebenleistung derselbe Steuersatz wie für die Hauptleistung.

Beispiel
Ein Unternehmer verrechnet im Rahmen einer Beratungsleistung zusätzlich noch Kilometergeld an seinen Kunden weiter. Auch wenn es sich hierbei nur um Selbstkosten handelt, unterliegt das Kilometergeld dem gleichen Steuersatz wie die Beratungsleistung. Wichtig ist, dass die Umsatzsteuer korrekt vom Nettobetrag der weiterverrechneten Kosten berechnet wird. Unterliegt die Hauptleistung beispielsweise dem Steuersatz von 20%, gilt dieser Steuersatz auch für alle damit verbundenen Nebenleistungen.

Durchlaufende Posten

Durchlaufende Posten sind Beträge, die ein Unternehmer lediglich im Namen und für Rechnung eines anderen Unternehmers vereinnahmt oder verausgabt. Zwischen dem vereinnahmenden Unternehmer und dem Kunden besteht in diesem Fall kein eigener Leistungstausch. Die Beträge gehören daher nicht zum Entgelt und unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Durchlaufende Posten sind beispielsweise Orts- und Kurtaxen, Rezeptgebühren und Gerichtsgebühren.
Durchlaufende Posten müssen nicht zwingend auf der Rechnung ausgewiesen werden. Sofern sie auf der Rechnung angeführt werden, muss klar erkennbar sein, welche Beträge der Unternehmer für eigene Leistungen und welche er im Namen eines anderen Unternehmers vereinnahmt bzw. verausgabt hat.
Wichtig ist, dass die Weiterverrechnung immer netto erfolgt, da für die durchlaufenden Posten keine Umsatzsteuer veranschlagt wird. Erfolgt jedoch eine gemeinsame Ausweisung der eigenen Leistungen und der durchlaufenden Posten als Gesamtsumme und wird die Umsatzsteuer von der Gesamtsumme berechnet, schuldet der Unternehmer die Umsatzsteuer „kraft Rechnungslegung“.

Mit dem geplanten Abgabenänderungsgesetz 2025 (AbgÄG 2025) sollen die bestehenden Vorschriften an aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen und europäische Vorgaben angepasst, die Verwaltung vereinfacht und Steuergerechtigkeit sowie Rechtssicherheit gestärkt werden.

Für Unternehmen wie auch für Privatpersonen lohnt es sich, frühzeitig einen Blick auf die wichtigsten geplanten Neuerungen zu werfen und mögliche Handlungsoptionen zu prüfen. Die Gesetzgebung bleibt noch abzuwarten.

• Das steuerfreie Freiwilligenpauschale für ehrenamtliche Tätigkeiten kann derzeit nicht gleichzeitig mit pauschalen Reiseaufwandsentschädigungen an Sportler, Schiedsrichter und Sportbetreuer ausbezahlt werden. Hier soll es ab 1.1.2026 insofern eine Verbesserung geben, als für diesen Ausschluss des steuerfreien Freiwilligenpauschales bei gleichzeitigem Bezug von pauschalen Reiseaufwandsentschädigungen eine monatsweise Betrachtung gelten soll. Es kann dann monatlich zwischen den beiden Varianten gewechselt werden. Die Jahreshöchstbeträge von € 1.000 (kleines Freiwilligenpauschale) bzw. € 3.000 (großes Freiwilligenpauschale) sollen dafür aliquot gekürzt werden.
• Da eine Überförderung durch eine pauschale Berücksichtigung von Fahrtkosten im Zusammenhang mit Massenbeförderungsmitteln vermieden werden soll, können ab 1.1.2026 nur mehr die tatsächlichen Kosten bzw. die fiktiven Kosten für das günstigste Massenbeförderungsmittel, begrenzt mit den beim Arbeitnehmer im Kalenderjahr tatsächlich angefallenen Kosten, vom Arbeitgeber steuerfrei ersetzt bzw. vom Arbeitnehmer als Werbungskosten geltend gemacht werden.
• Grundsätzlich ist für den Fall der unentgeltlichen Übertragung eines vermieteten Wirtschaftsgutes (insbesondere eines Gebäudes) die Absetzung (AfA) des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Wurde ein unentgeltlich übertragenes Gebäude vom Übergeber allerdings vor dem 1.4.2012 letztmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt, können laut AbgÄG 2025 im Falle einer erneuten Vermietung dieses Gebäudes durch den Rechtsnachfolger die (in der Regel höheren) fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
• Das Finanzamt für Großbetriebe ist unter anderem für Betriebe zuständig, deren Umsatzerlöse eine bestimmte Schwelle überschreiten. Da aufgrund der erhöhten Inflation der vergangenen Jahre die Schwellenwerte für Bilanzsumme und Umsatzerlöse im Unternehmensgesetzbuch um 25% erhöht wurden, soll nun auch die Umsatzgrenze für die Zuständigkeit des Finanzamts für Großbetriebe ab 1.1.2026 von € 10 Millionen auf € 12,5 Millionen angehoben werden. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf bereits zum 31.12.2025 beim Finanzamt für Großbetriebe anhängige Verfahren und Außenprüfungen.
• Folgende Änderung ist im Grunderwerbsteuergesetz hinsichtlich der Steuerschuldnerschaft geplant: Bei gleichzeitiger Verwirklichung der Anteilsvereinigung und des Gesellschafterwechsels soll künftig jene Person Schuldner der Grunderwerbsteuer sein, in deren Hand die Vereinigung der Anteile erfolgt. Liegt nur eine Anteilsvereinigung vor, soll die Gesellschaft Steuerschuldnerin bleiben.
• Im Umsatzsteuergesetz wird die aktuelle Judikatur des Europäischen Gerichtshofes zur Rechnungsberichtigung berücksichtigt: Wird in einer Rechnung an einen Endverbraucher (Privaten) die Umsatzsteuer falsch (insbesondere zu hoch) ausgewiesen, wird diese Umsatzsteuer vom Unternehmer nicht aufgrund der Rechnungslegung geschuldet. Im Gegensatz dazu soll bei Rechnungen an einen Unternehmer eine fälschlich ausgewiesene Umsatzsteuer weiterhin kraft Rechnung geschuldet werden, unabhängig davon, ob der empfangende Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.
• Geplant ist die Ausweitung der Tabaksteuer und des Tabakmonopols auf neuartige Alternativprodukte sowie die allgemeine Anpassung der Steuersätze.

Mit 1.1.2025 wurde die Umsatzgrenze für die Anwendung der Kleinunternehmerregelung von € 35.000 netto auf € 55.000 brutto angehoben. Die Änderung betrifft auch Land- und Forstwirte mit Nebentätigkeiten.

Bleibt der Brutto-Umsatz eines Unternehmers im laufenden und im vorangegangenen Jahr unter € 55.000, gilt der Unternehmer als Kleinunternehmer. Das bedeutet, dass keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden muss, aber auch keine Vorsteuer abgezogen werden kann. Die Grenze von € 55.000 gilt unternehmerübergreifend, sodass alle Umsätze eines Unternehmers – egal, ob er diese im Gewerbebetrieb, in der Land- und Forstwirtschaft, selbständigen Tätigkeit oder Vermietung und Verpachtung erzielt – zusammengerechnet werden. Nur bestimmte Umsätze bzw. Hilfsgeschäfte, wie Geschäftsveräußerungen, bleiben bei der Berechnung der Grenze unberücksichtigt.

Wird die Kleinunternehmergrenze in einem Jahr um höchstens 10% überschritten (bis € 60.500), bleibt die Umsatzsteuerbefreiung bis zum Jahresende bestehen, ist aber im darauffolgenden Jahr nicht mehr anwendbar (Wechsel zur Regelbesteuerung). Werden die € 55.000 bereits im laufenden Jahr um mehr als 10% überschritten, entfällt die Befreiung sofort mit dem Zeitpunkt der Überschreitung. Ab diesem Umsatz müssen Rechnungen mit Umsatzsteuer ausgestellt werden. Eine rückwirkende Korrektur für das gesamte Jahr ist aber nicht erforderlich (keine nachträgliche Berichtigung von Rechnungen notwendig).

Bei pauschalierten Landwirten kann der für die Kleinunternehmergrenze relevante Jahresumsatz mit 150% des Einheitswertes angesetzt werden. Hinzu kommen alle zusätzlichen Einnahmen, die nicht von der Pauschalierung umfasst sind, wie insbesondere landwirtschaftliche Nebentätigkeiten.

Umsatzsteuerpauschalierung und Regelbesteuerung

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit einem Jahresumsatz über € 600.000 unterliegen der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung. Bei einem Jahresumsatz unter € 600.000 gilt die Umsatzsteuerpauschalierung, bei welcher die Landwirte 10% bzw. 13% Umsatzsteuer in Rechnung stellen und behalten dürfen, dafür aber keinen Anspruch auf einen Vorsteuerabzug haben. Es besteht aber die Möglichkeit, in die Regelbesteuerung zu optieren, wobei in diesem Fall bestimmte Bindungswirkungen und Aufzeichnungspflichten zu beachten sind.
Möchte ein Landwirt freiwillig zur Regelbesteuerung optieren und ist er auch Kleinunternehmer, muss er neben der Regelbesteuerungs-Option auch auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten („Doppeloption“). Diese Entscheidung bindet den Unternehmer für fünf Jahre.

Nicht USt-pauschalierte Nebentätigkeiten

Im Bereich der landwirtschaftlichen USt-Pauschalierung hat die oben beschriebene Kleinunternehmerregelung keine Relevanz. Fallen Umsätze aber nicht unter diese Umsatzsteuerpauschalierung, wie etwa aus der Vermietung von Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen (Vermietung und Verpachtung) oder aus der Pferdeeinstellung, so spielt die Kleinunternehmerregelung durchaus eine Rolle und müssen daher die Umsätze daraus beachtet werden.

Wird einem Geschäftsführer die Option auf Kapitalabfindung anstelle einer zugesagten laufenden Alterspension eingeräumt, so muss er diese Option am Tag der Betriebsaufgabe ausüben, um etwaige ertragsteuerliche Begünstigungen geltend machen zu können.

Ein Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH wurde am Tag der Vollendung seines 62. Lebensjahres („Erreichen des Pensionsalters“) von seiner Geschäftsführerfunktion abberufen. Dabei wurde ihm anstelle einer zugesagten Alterspension die Option auf eine einmalige Kapitalabfindung eingeräumt. Diese Option übte er aber erst zu einem späteren Zeitpunkt aus. In seiner Einkommensteuerklärung machte er dennoch den Hälftesteuersatz geltend.
Das Finanzamt wies die Geltendmachung des Hälftesteuersatzes ab und verteilte die Kapitalabfindung auf drei Jahre. In der Beschwerde an das Bundesfinanzgericht (BFG) versagte dieses jedoch sogar die Anwendung der Dreijahresverteilung, weil die Initiative zur Ausübung des Optionsrechts vom Geschäftsführer ausging und keine Entschädigung vorliegt.

Beurteilung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH)

Der VwGH bestätigte die Ansicht des BFG, dass die Dreijahresverteilung nicht zur Anwendung kommt. Kapitalzahlungen zur Abfindung von Pensionsansprüchen können aufgrund der Wertung der Pensionsabfindung als „Schadensausgleich“ für den Verlust eines Pensionsanwartschaftsrechtes als begünstigte Entschädigung in Betracht kommen. Dabei wird jedoch vorausgesetzt, dass die Initiative zum Abschluss der Abfindungsvereinbarung nicht vom Pensionsberechtigten ausgeht. Im gegenständlichen Fall traf der ehemalige Geschäftsführer aus eigenen Überlegungen den Entschluss, die Kapitalabfindung zu verlangen.

Zudem stellte der VwGH fest, dass der Geschäftsführer aufgrund seiner Abberufung eine Betriebsaufgabe verwirklicht hat und ein sich dabei allenfalls ergebender – durch Betriebsvermögensvergleich zu ermittelnder – Aufgabegewinn der Progressionsermäßigung (bei Erfüllung der weiteren in den relevanten Bestimmungen genannten Voraussetzungen) zu Grunde zu legen ist. Da der Geschäftsführer seine Einkünfte bis dahin durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt hatte, wäre aufgrund des beim Geschäftsführer vorzunehmenden Wechsels der Gewinnermittlungsart die entstandene Forderung bis zum Stichtag der Betriebsaufgabe zu bilanzieren gewesen.
Der Geschäftsführer hätte die eingeräumte Option auf Kapitalabfindung mit Eintritt der betrieblich festgelegten Voraussetzung (Erreichen des 62. Lebensjahres) bilanzieren und ausüben können. Er übte die Option jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt aus, weshalb mangels Ausübung der Option im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe die Forderung noch gar nicht entstanden war. Hätte er das Optionsrecht an dem Stichtag ausgeübt, wäre die Forderung entstanden und Teil des Aufgabegewinns gewesen. Die Anwendung des Hälftesteuersatzes wurde somit wegen der zu späten Options-Ausübung verweigert.

Fazit
Im gegenständlichen Fall war strittig, ob auf die Abfindung aus der zugesagten Betriebspension die Begünstigung des Hälftesteuersatzes zur Anwendung kommen kann. Der VwGH bejahte die Anwendung der Begünstigungen nur für den Fall, dass die Forderung aus der Kapitalabfindung der Betriebspension spätestens zum Stichtag der Betriebsaufgabe entstanden war.

Wer eine Immobilie verkauft, die als Hauptwohnsitz diente, darf den Gewinn steuerfrei stellen, zumindest bis zu einer bestimmten Grundstücksgröße. Doch was passiert, wenn das Grundstück größer ist oder unterschiedliche Widmungen aufweist?

Gewinne aus der Veräußerung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung inklusive dazugehörigem Grund und Boden sind steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat. Dafür muss der Verkäufer die Wohnung bzw. Liegenschaft entweder seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt haben und den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgeben. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist hinsichtlich des Grund und Bodens laut der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) auf jene Fläche beschränkt, die üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, das sind laut der Verwaltungspraxis maximal 1.000 m2.

Sachverhalt

Eine Eigentümerin verkaufte eine Liegenschaft, die sie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hatte. Die Liegenschaft bestand aus zwei Grundstücken derselben Einlagezahl. Auf Grundstück 1 mit Gebäude befand sich ihr Hauptwohnsitz , Grundstück 2 bestand aus einem kleineren Teil Bauland und sonst überwiegend aus Garten bzw. Grünland. Die Eigentümerin nahm an, dass das gesamte Bauland und nur ein kleiner Teil der Grünfläche in die 1.000 m2 Hauptwohnsitzbefreiung fallen. Das Finanzamt befreite zwar den auf Grundstück 1 entfallenden Gewinn gänzlich, stellte aber für die Verteilung der verbleibenden steuerfreien Fläche auf das Verhältnis von Grün- und Baulandfläche am Grundstück 2 ab.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Das BFG bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Wenn ein Grundstück oder mehrere zusammenhängende Grundstücke teilweise als Bau- und teilweise als Grünland gewidmet sind, ist die steuerfreie Fläche nach dem Verhältnis dieser Widmungen zu ermitteln. Maßgeblich ist eine typisierte Durchschnittsbetrachtung, nicht die individuelle Nutzung, die Lage oder die Bebauung des Grundstücks. Selbst wenn ein Teil des Gartens kaum nutzbar ist oder das Bauland an das Wohnhaus grenzt, bleibt diese Verhältnismethode bestehen.
Im konkreten Fall ist von den 1.000 m2 zunächst die Fläche für das als Hauptwohnsitz dienende Einfamilienhaus abzuziehen, da dieses jedenfalls befreit ist. Die verbleibenden steuerbefreiten Quadratmeter werden proportional mit Grün- und Bauland des Grundstücks 2 befüllt. Der Rest der veräußerten Bau- und Grünfläche des Grundstücks 2 ist zu besteuern.

Fazit
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur für Flächen bis zu 1.000 m2, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Besteht die Liegenschaft aus unterschiedlich gewidmeten oder unterschiedlich wertvollen Flächen, ist eine Aufteilung im Verhältnis der Widmungen vorzunehmen und bleibt der anteilig auf diese 1.000 m2 entfallende Wert steuerfrei. Der Rest unterliegt der Immobilienertragsteuer.

Der Jahreswechsel bietet der Unternehmensführung eine gute Gelegenheit, manches zu hinterfragen, neue Entscheidungen zu treffen und sich für das nächste Jahre optimal aufzustellen.

• Das Steuerrecht sieht für Unternehmer – abhängig von Branche und erzieltem Jahresumsatz – diverse Wahlrechte zur pauschalen Gewinnermittlung vor. Daher macht es Sinn, durch eine Vorteilhaftigkeitsberechnung zu prüfen, ob sich die Inanspruchnahme eines solchen Wahlrechts steuerlich rentiert. Neben einkommensteuerlichen Überlegungen sollte auch der umsatzsteuerliche Aspekt nicht außer Acht gelassen werden, wie etwa Vorsteuerpauschalierungsmöglichkeiten oder unter Umständen der Wechsel von der Kleinunternehmerbefreiung in die umsatzsteuerliche Regelbesteuerung, etwa wenn größere Investitionen getätigt wurden, bei welchen unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorsteuerabzug möglich wäre.
• Unternehmer, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, müssen bei Überschreiten eines Jahresumsatzes von € 700.000 (zweimalige Überschreitung, ein „Pufferjahr“) oder eines Jahresumsatzes von € 1.000.000 (einmalige Überschreitung, kein „Pufferjahr“) von der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auf die Bilanzierung umstellen.
• Für die Registrierkasse ist mit Ende des Jahres ein signierter Jahresbeleg (Monatsbeleg vom Dezember) auszudrucken, zu prüfen und aufzubewahren.
• Beim Gesellschafter-Geschäftsführer können sich steuerliche Optimierungsmöglichkeiten etwa im Bereich der Ertragsteuer, der Sozialversicherung, der Lohnnebenkosten im Zusammenhang mit Einkünften aus einem klassischen oder freien Dienstverhältnis und auch aus Dividendeneinkünften, sowie der Umsatzsteuer ergeben.
• Für neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter (mit Ausnahmen) kann eine Abschreibung mit bis zu 30% vom Restbuchwert erfolgen. Die höhere Abschreibung zu Beginn der Nutzungsdauer führt bei langlebigen Wirtschaftsgütern in der Regel zu Liquiditätsvorteilen, da nach drei Jahren bereits ca. 66% steuerlich abgeschrieben sind. Der Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist dann sinnvoll, wenn die lineare höher ist als die degressive Abschreibung. Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 neu angeschafft oder hergestellt wurden, gilt eine beschleunigte Abschreibung.
• Die Ertragsteuerbelastung kann durch das Vorziehen von Aufwendungen bei Bilanzierern bzw. durch Vorziehen von Ausgaben und Verschieben von Einnahmen bei Einnahmen-Ausgaben-Rechnern unter bestimmten Voraussetzungen beeinflusst werden. Zum Beispiel können Aufwendungen/Zahlungen für Instandhaltungen bzw. Reparaturen von Betriebsgebäuden oder Maschinen etc. zur Gänze als Betriebsausgabe abgesetzt werden, wenn sie noch heuer geleistet werden. Einnahmen-Ausgaben-Rechner dürfen aber Vorauszahlungen für bestimmte Ausgaben (z.B. Beratungs-, Miet-, Vertriebs-, Verwaltungs-, Zinskosten etc.) nur für das laufende und maximal das folgende Jahr steuerlich sofort abziehen, darüber hinaus ist eine Verteilung erforderlich. Weiters sind regelmäßig wiederkehrende Einnahmen oder Ausgaben jenem Kalenderjahr zuzurechnen, welches sie wirtschaftlich betreffen, wenn sie innerhalb von 15 Tagen vor oder nach dem 31.12. zu- oder abfließen.
• Im Zusammenhang mit dem Investitionsfreibetrag und dem investitionsbedingten Gewinnfreibetrag ist zu beachten, dass für die Inanspruchnahme dieser Begünstigungen nicht gleichzeitig dieselben Wirtschaftsgüter verwendet werden dürfen. Daher empfiehlt es sich, für jedes Wirtschaftsgut einen entsprechenden Vorteilhaftigkeitsvergleich durchzuführen, um zu ermitteln, welcher Begünstigung das Wirtschaftsgut zugeordnet werden soll.
• Spenden aus dem Betriebsvermögen an bestimmte begünstigte Institutionen sind bis maximal 10% des Gewinns des laufenden Wirtschaftsjahres steuerlich absetzbar. Damit derartige Spenden noch im Jahr 2025 abgesetzt werden können, müssen sie bis spätestens 31.12.2025 geleistet werden.

Hinweis
Ein sorgfältiger Blick auf die jeweilige steuerliche Situation zum Jahresende kann sich lohnen. Viele Maßnahmen sind nur dann wirksam, wenn sie rechtzeitig vor dem 31.12.2025 gesetzt werden. Wir empfehlen daher, geplante Investitionen und Maßnahmen frühzeitig zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Gerne unterstützen wir Sie dabei, individuelle Optimierungsmöglichkeiten zu identifizieren.

Im Tourismus ist für die Beherbergung von Gästen eine sogenannte Ortstaxe abzuführen. Die Bestimmungen zur Ortstaxe sind nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern werden auf Landesebene erlassen. In den Bundesländern Wien, Burgenland und Kärnten soll die Ortstaxe im Jahr 2026 erhöht werden.

Wien

Die Bemessungsgrundlage der Ortstaxe richtet sich in Wien nach dem Entgelt des Aufenthalts. Neben der Umsatzsteuer sind auch das Entgelt für das Frühstück sowie ein Pauschalabzug in Höhe von 11% (nach Abzug von Frühstück und Umsatzsteuer) aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Derzeit beträgt die Ortstaxe 3,20% der Bemessungsgrundlage. Laut dem derzeit vorliegenden Begutachtungsentwurf zur Änderung des Wiener Tourismusförderungsgesetzes soll diese ab Juli 2026 auf 5,00% angehoben werden und ab Juli 2027 dann 8,00% der Bemessungsgrundlage betragen. Die endgültige Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.
Die Inhaber von Unterkünften haben die Ortstaxe von den Gästen einzuheben und bis zum 15. des dem entgeltlichen Aufenthalt nächstfolgenden Monats an den Magistrat zu entrichten sowie bis zum 15. Februar jedes Jahres für die im Vorjahr entstandene Abgabenschuld beim Magistrat eine Abgabenerklärung einzureichen.

Burgenland

Anders als im Bundesland Wien richtet sich die Ortstaxe im Burgenland nicht nach dem Entgelt des Aufenthalts, sondern berechnet sich nach der Dauer der entgeltlichen Beherbergung und der Gästeanzahl. Unterkunftsgeber haben für die Ortstaxe bei der jeweiligen Gemeinde für jeden Kalendermonat bis zum 10. des nächstfolgenden Monats eine Abgabenerklärung einzureichen. Derzeit beträgt die Ortstaxe € 2,50 pro Person und Tag. Mit 1.1.2026 wird die Ortstaxe laut aktuellem Beschluss des burgenländischen Landtags auf € 4,50 angehoben.

Kärnten

In Kärnten soll die Orts- und Nächtigungstaxe durch eine sogenannte Aufenthaltsabgabe ersetzt werden. Derzeit beträgt die Ortstaxe € 2,70 pro Aufenthaltstag und Gast. Die Höhe der neuen, ab dem 1.11.2026 geltenden Aufenthaltsabgabe soll gemäß Begutachtungsentwurf € 4,50 pro Gast und Nacht betragen; für die Campingbranche gilt eine besondere Abgabe von € 4,00. Im Rahmen der Tourismusreform sind weiters u.a. eine jährliche Indexierung (VPI) und die verpflichtende elektronische Gästemeldung geplant. Die endgültige Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

Tipp
Für die vereinfachte Berechnung der Wiener Ortstaxe stellt die Stadt Wien einen Ortstaxenrechner zur Verfügung. Für Detailfragen ist jedoch ein Beratungsgespräch vorteilhaft.