Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat entschieden, dass Grunderwerbsteuer auf bestimmte Sacheinlagen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften gegen EU-Recht verstoßen kann.

In einem im Juni 2026 ergangenen Urteil hat der EuGH entschieden, dass die Erhebung portugiesischer Grunderwerbsteuer auf die Sacheinlage von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften in eine Kapitalgesellschaft unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Kapitalansammlungsrichtlinie (KA-RL) verstoßen kann. Da das österreichische Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) dem portugiesischen Recht vergleichbare Regelungen enthält, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) eine diesbezügliche Information veröffentlicht.

Auswirkungen auf die österreichische GrESt

Nach Ansicht des BMF kann davon ausgegangen werden, dass folgende Vorgänge, durch die bei der den Kapitalanteil übernehmenden Kapitalgesellschaft ein Erwerbsvorgang (Gesellschafterwechsel oder Anteilsvereinigung) ausgelöst wird, als Umstrukturierungen einzustufen sind, sofern jeweils Anteile der übernehmenden Kapitalgesellschaft gewährt werden:

• schlichte Einlage eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft außerhalb des Umgründungssteuergesetzes.
• (Down-stream und Side-stream) Einbringung oder Spaltung eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft oder eines (Teil-)Betriebes mit einem Kapitalanteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft.
• (Side-stream) Verschmelzung, bei der sich im Vermögen der übertragenden Gesellschaft ein Kapitalanteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft befindet.
• entsprechende „diagonale“ Vorgänge (z.B. Einbringung/Spaltung eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einem Konzern zwischen unterschiedlichen Beteiligungssträngen auf unterschiedlicher Ebene wie auf Tanten/Nichten-Gesellschaften).

Es macht keinen Unterschied, ob neue Anteile gewährt werden oder ob die Abfindung mit bereits bestehenden Anteilen der bisherigen Gesellschafter erfolgt. Auch die Anwendung des Umgründungssteuergesetzes ist für die Anwendung der KA-RL ohne Belang.

Rechtzeitige und umfassende steuerliche Beratung

Bei Vorliegen eines Vorgangs, der nach der Rechtsprechung des EuGH klar als „Umstrukturierung“ der KA-RL unterliegt, haben die Finanzämter davon auszugehen, dass keine Grunderwerbsteuerpflicht besteht. Sofern die oben genannten Vorgaben eindeutig erfüllt sind, kann eine Selbstberechnung oder Abgabenerklärung über den Vorgang somit unterbleiben. Da jedoch bei anderen Vorgängen und Gesellschaftsformen als den oben genannten die Rechtslage noch nicht ausreichend geklärt erscheint, sollte in diesen Fällen weiterhin GrESt abgeführt werden bzw. ist eine rechtzeitige und umfassende steuerliche Beratung zu empfehlen.

Wird ein Grundstück des sogenannten Altvermögens verkauft und erst danach umgewidmet, kann diese spätere Umwidmung unter bestimmten Voraussetzungen zu einer höheren Immobilienertragsteuer führen.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich in einem aktuellen Erkenntnis mit der dafür relevanten Frage des wirtschaftlichen Zusammenhangs der Umwidmung mit der Veräußerung. Im konkreten Fall verkaufte der Beschwerdeführer im Juli 2017 ein von ihm im Jahr 1998 erworbenes Grundstück und versteuerte die Einkünfte nach der Pauschalmethode mit der niedrigen effektiven ImmoESt in Höhe von 4,2%.
Das Finanzamt war anderer Ansicht: Da das Grundstück wenige Monate nach dem Verkauf in Bauland umgewidmet wurde, sei die aufgrund der Umwidmung höhere ImmoESt-Besteuerung von effektiv 18% anzuwenden.

Rechtliche Grundlagen

Bei Grundstücken des Altvermögens werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher 14% des Veräußerungserlöses und die Steuerbelastung effektiv 4,2% (14% mal 30% ImmoESt). Erfolgte nach dem 31.12.1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86% mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt, der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60% des Erlöses.
Effektiv bedeutet dies eine Steuerbelastung von 18% (60% mal 30% ImmoESt) vom Veräußerungserlös. Dies gilt auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie für eine Kaufpreiserhöhung aufgrund einer späteren Umwidmung.

BFG- und VwGH-Erkenntnis

Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte fest, dass die Umwidmung erst ein halbes Jahr nach dem Verkauf tatsächlich wirksam wurde und wandte daher die günstigere ImmoESt-Besteuerung an. Dabei prüfte es jedoch nicht, ob zwischen der späteren, aber jedenfalls innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung und dem Verkauf möglicherweise ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestand.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hob die Entscheidung des BFG auf und gab dem Finanzamt recht. Kernargument war, dass bei einer innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung stets auch der wirtschaftliche Zusammenhang zu prüfen ist. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Veräußerer wirtschaftlich von der umwidmungsbedingten Wertsteigerung profitiert, etwa in Form eines den Grünlandpreis übersteigenden Kaufpreises.

Das Kilometergeld ersetzt die Kosten für die berufliche Nutzung des Privatfahrzeugs. Übernimmt der Arbeitgeber darüber hinaus private Kosten oder Risiken, kann daraus ein steuerpflichtiger Vorteil für den Mitarbeiter entstehen.

Ein Unternehmen beschäftigte Mitarbeiter, die für betrieblich veranlasste Fahrten ihre privaten PKW einsetzten. Dafür erhielten sie vom Arbeitgeber Kilometergeld. Zusätzlich bot der Arbeitgeber den Mitarbeitern für die betrieblich gefahrenen Strecken Leistungen aus einer Kaskoversicherung an. Dieser Versicherungsschutz konnte gegen eine Zuzahlung von € 100 pro Jahr auch auf Privatfahrten ausgeweitet werden. Kam es bei einer Dienstfahrt zu einem Unfall und musste ein Selbstbehalt bezahlt werden, übernahm auch diesen der Arbeitgeber.
Die Finanzverwaltung kam zum Ergebnis, dass die vom Arbeitgeber übernommene Kaskoversicherung und die bezahlten Selbstbehalte bei den Mitarbeitern steuerlich als Vorteil aus dem Dienstverhältnis zu behandeln seien. Das Unternehmen argumentierte dagegen, dass es sich um eine Absicherung handle, um nicht gegenüber dem Arbeitnehmer schadenersatzpflichtig zu werden.

Entscheidung des BFG und VwGH

Sowohl das Bundesfinanzgericht (BFG) als auch der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bestätigten die Ansicht des Finanzamts. Relevant ist demnach die Unterscheidung zwischen dem Ersatz der beruflichen Fahrtkosten (Kilometergeld) und dem zusätzlichen Vorteil für den Mitarbeiter aus der Kaskoversicherung bzw. dem bezahlten Selbstbehalt. Das Kilometergeld soll die Kosten abdecken, die dem Mitarbeiter dadurch entstehen, dass er sein privates Fahrzeug für den Arbeitgeber einsetzt. Darüber hinaus getätigte Zahlungen des Arbeitgebers können einen zusätzlichen Vorteil für den Arbeitnehmer darstellen und sind damit bei diesem steuerpflichtig.
Die vom Arbeitgeber bezahlten Versicherungsprämien stellen hingegen keinen steuerpflichtigen Vorteil für die Mitarbeiter dar. Entscheidend ist hier, dass der Arbeitgeber selbst Versicherungsnehmer war und ihm allein die Ansprüche aus der Versicherung zustanden. Die Arbeitnehmer erhielten also nicht bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie einen persönlichen Vorteil.

Anders war es bei den Leistungen im Schadensfall. Wenn der Arbeitgeber den Schaden am privaten Pkw des Mitarbeiters übernimmt, wird der Mitarbeiter wirtschaftlich entlastet. Daher kommt es zu einem steuerpflichtigen Arbeitslohn. Dies ist auch der Fall, wenn sich der Unfall während einer Dienstfahrt ereignet.

Tipp: Im Bereich der Lohnverrechnung gibt es regelmäßig Themen und Fragestellungen, die langfristige steuerliche Auswirkungen, auch etwa auf lohnsteuerliche Haftungen, haben können. Eine umfassende und zeitgerechte Beratung ist daher speziell in diesem sensiblen Bereich unerlässlich.

Wer seine Spende steuerlich absetzen möchte, muss der begünstigten Organisation auch sein Geburtsdatum bekannt geben. Ansonsten kann die Spende nicht an die Finanzverwaltung gemeldet und als Sonderausgabe berücksichtigt werden.

Die steuerliche Berücksichtigung von Spenden als Sonderausgaben setzt aufgrund einer speziellen gesetzlichen Regelung voraus, dass bestimmte Identifikationsdaten bekannt gegeben werden, wie etwa der Vor- und Zuname sowie das Geburtsdatum. Der Spendenempfänger – also die Organisation, welche die Spende erhält – muss diese Daten anschließend elektronisch an die Finanzverwaltung übermitteln, wobei dafür von der Organisation strenge datenschutzrechtliche Vorgaben zu beachten sind. Wird das Geburtsdatum vom Spender nicht bekannt gegeben und kann deshalb keine Spendenmeldung erfolgen, ist die Spende beim Spender steuerlich nicht als Sonderausgabe absetzbar.
Auch in dem Fall, dass der Spender die Zahlungen durch Überweisungsbelege eindeutig nachweisen kann, ändert sich nichts daran. Das Verfahren soll nämlich sicherstellen, dass Spenden eindeutig der richtigen Person zugeordnet werden können und die steuerliche Berücksichtigung automatisiert und verlässlich funktioniert.

Fazit
Die tatsächliche Zahlung einer Spende und deren Nachweis allein garantieren keinen steuerlichen Abzug als Sonderausgabe. Vielmehr müssen die gesetzlich vorgesehenen formalen Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung erfüllt sein.

Das Bundesfinanzgericht hat entschieden, dass Tagesgelder auch bei einer eintägigen Dienstreise als Werbungskosten berücksichtigt werden können.

Ein Außendienstmitarbeiter betreute im Rahmen seiner Tätigkeit Unternehmen in mehreren österreichischen Bundesländern. Zusätzlich war er mit der Gewinnung von Neukunden betraut und unternahm dafür 43 eintägige Dienstreisen. Von seinem Arbeitgeber erhielt er weder Diäten noch Kilometergeld. Die zusätzlichen Verpflegungskosten, die ihm während der eintägigen Reisen entstanden, machte er daher selbst steuerlich geltend.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Das BFG unterscheidet zwischen den regelmäßigen Fahrten zu den bereits betreuten Unternehmen und den Reisen zur Geschäftsanbahnung. Die Fahrten zu den Unternehmen in den unterschiedlichen Bundesländern stellen keine Dienstreisen dar. Der Arbeitnehmer war dort wiederkehrend tätig und kannte daher die örtlichen Verhältnisse. Diese Orte wurden dadurch zu weiteren Mittelpunkten seiner beruflichen Tätigkeit. Damit entfiel auch die Grundlage für einen steuerlichen Verpflegungsmehraufwand.
Hinzu kommt, dass der Arbeitnehmer bei diesen Unternehmen vergünstigte Verpflegungen in Anspruch nehmen konnte. Ein zusätzlicher Mehraufwand für die Verpflegung war daher nicht gegeben.
Anders wurden die 43 Reisen zur Anbahnung neuer Geschäfte beurteilt. Diese wurden als echte Dienstreisen qualifiziert. Das BFG erkannte die Verpflegungsmehraufwendungen für die eintägigen Geschäftsreisen daher als Werbungskosten an.
In der Vergangenheit wurde vielfach die Auffassung vertreten, dass bei einer Dienstreise ohne Übernachtung kein Verpflegungsmehraufwand entstehen könne. Die aktuelle Entscheidung des BFG kam jedoch zu einer anderen Einschätzung.

Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) bringt wichtige Klarstellungen zur steuerlichen Behandlung von Luxusgütern im Betriebsvermögen einer GmbH.

Eine im Speditions- und Transportvermittlungsbereich tätige GmbH hatte in den Jahren 2016-2022 vier hochpreisige Sportwagen in limitierter Auflage erworben, mit Kaufpreisen jeweils zwischen € 200.000 und € 280.000, und diese als Anlagevermögen aktiviert. Laufende Aufwendungen wie Zinsen und Versicherungsprämien wurden steuerlich abgesetzt. Für die neueren Modelle wurde außerdem die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht. Im Folgejahr erwarb die Gesellschaft noch einen weiteren Sportwagen um € 480.000.

Luxuswagen wurden nur gelagert, nicht verwendet

Die Luxuswagen wurden nicht verwendet, sondern auf dem Firmengelände – abgedeckt und mit Reifenschonern versehen – gelagert. Es fand keinerlei private Nutzung durch die Gesellschafter oder Geschäftsführer statt; diesen standen gewöhnliche Firmenfahrzeuge zur Verfügung, die auch – gegen Ansatz des Sachbezugs – privat genutzt werden konnten. Mit den Sportwagen erzielte die Gesellschaft keine Erträge, auch ein Verkauf war weder kurz- noch mittelfristig geplant.

Keine privaten Interessen

Das Finanzamt ging davon aus, dass die Anschaffung der Luxusautos den privaten (Sammler-)Interessen der Gesellschafter gedient habe. Daher liege eine verdeckte Ausschüttung vor und es seien die Sportwagen als außerbetriebliches Vermögen der Gesellschaft zu qualifizieren. Das Finanzamt argumentierte, dass der Vorteil für die Anteilsinhaber bereits im bloßen Besitz und nicht erst in der Verwendung der Fahrzeuge zu sehen sei.
Das BFG folgte dieser Argumentation des Finanzamts jedoch nicht und kam zum Ergebnis, dass der Anschaffung keine privaten Interessen der Gesellschafter zugrunde lagen, sondern die Anschaffung vielmehr aus betrieblichen Investitionsüberlegungen erfolgte, weshalb keine verdeckte Ausschüttung vorliegt. Die steuerliche Geltendmachung der Aufwendungen (AfA, Zinsen, Versicherungen) war folglich zulässig.

Rechtlicher Hintergrund

Bei Kapitalgesellschaften, deren Einkünfte zur Gänze den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzurechnen sind, gehören sämtliche der Einkünfteerzielung dienenden Wirtschaftsgüter grundsätzlich zum notwendigen oder gewillkürten Betriebsvermögen. Dient ein Wirtschaftsgut jedoch objektiv erkennbar privaten bzw. gesellschaftsrechtlichen Zwecken, stellt es notwendiges Privatvermögen dar und kann nicht zum (gewillkürten) Betriebsvermögen der Körperschaft gezählt werden. In weiterer Folge bleiben damit zusammenhängende Einnahmen und Aufwendungen auf Ebene der Gesellschaft steuerneutral. Darunter fallen etwa Wirtschaftsgüter, die speziell auf die Bedürfnisse eines Gesellschafters zugeschnitten sind, oder eben Luxusgüter, wie etwa Sportwagen.

Tipp: Bei der Einordnung eines von einer GmbH angeschafften Wirtschaftsguts als Betriebsvermögen oder als außerbetriebliches Vermögen bedarf es stets einer gesamtheitlichen Sachverhaltsbetrachtung. Im vorliegenden Fall war ausschlaggebend, dass die auf den ersten Blick „privaten“ Luxus-Sportfahrzeuge tatsächlich jedoch nicht den privaten Interessen der Gesellschafter dienten, sondern von der GmbH als langfristige, betriebliche Wertanlage gehalten wurden. Um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte in einer solchen Konstellation aber eine entsprechende Beweisvorsorge getroffen und der Sachverhalt gut dokumentiert werden.

Zahlungseingänge für Leistungen, die noch im Zeitraum der Geltung der umsatzsteuerlichen Kleinunternehmerregelung erbracht und ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wurden, sind auch bei späterer Vereinnahmung weiterhin steuerbefreit.

In einem aktuellen Erkenntnis bestätigte das Bundesfinanzgericht (BFG), dass für die Einstufung als umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer und die Berechnung der diesbezüglichen Umsatzgrenze das Jahr des tatsächlich bewirkten Umsatzes (Leistungszeitpunkt) entscheidend ist und nicht der Zuflusszeitpunkt.

Tipp: Sollten die (erwarteten) Umsätze eines Unternehmers in einem Jahr knapp über oder unter der Kleinunternehmergrenze von derzeit € 55.000 brutto liegen, wird eine frühzeitige Beratung empfohlen, um eine entsprechend fristgerechte Umstellung der Buchhaltung und Rechnungslegung gewährleisten zu können.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass die Bemessungsgrundlage der Gebühr eines Mietvertrages mit bestimmter und unbestimmter Dauer die Höchstgrenze des 18-fachen Jahreswertes überschreiten kann.

Eine GmbH schloss mit der Stadt Wien einen Mietvertrag über Räumlichkeiten ab. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wobei dem Mieter ein jährliches Kündigungsrecht eingeräumt wurde, während das Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe unter Anwendung des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes eingeschränkt wurde.
Der Mieter verzichtete seinerseits vertraglich für die nächsten 25 Jahre auf die Ausübung seines Kündigungsrechts. Die GmbH ging daher davon aus, dass die Gebühr maximal vom 18-fachen Jahreswert zu berechnen ist, während das Finanzamt die Gebühr vom 21-fachen Jahreswert festsetzte.

Hintergrund

Schriftliche Bestandverträge (Mietverträge ausgenommen Verträge über Wohnräume, Pachtverträge und Leasingverträge) unterliegen einer Gebühr. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich hierbei aus dem Jahreswert der wiederkehrenden Entgelte multipliziert mit der Dauer zuzüglich der einmaligen Leistungen. Der anzuwendende Multiplikator ist dabei davon abhängig, ob es sich um einen Vertrag mit bestimmter oder unbestimmter Dauer handelt. Bei einem Vertrag auf bestimmte Dauer ist die vereinbarte Dauer, maximal jedoch das 18-fache des Jahreswertes, anzusetzen. Im Gegensatz dazu ist bei unbestimmter Dauer das Dreifache des Jahreswertes anzusetzen.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH stellte klar, dass die für die Gebührenberechnung maßgeblichen Bestimmungen des Gebührengesetzes den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes vorgehen. Das Bewertungsgesetz ist demnach nur anzuwenden, wenn das Gebührengesetz keine abweichende Bestimmung vorsieht.

Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichts als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche mit unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren. Dabei wird der Vertrag nicht in zwei gesonderte Verträge mit jeweils eigenständigen Willensentschlüssen aufgespalten. Vielmehr liegen innerhalb eines einheitlichen Vertrages zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer vor: zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und anschließend das Element der unbestimmten Vertragsdauer.

Die Bestandvertragsgebühr ist in solchen Konstellationen daher vom 18-fachen Jahreswert für die bestimmte Vertragsdauer, vermehrt um den dreifachen Jahreswert für die unbestimmte Vertragsdauer zu berechnen. Somit ist die Gebühr bei einer entsprechenden Vertragsgestaltung maximal vom 21-fachen Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen zu berechnen.

Fazit
Die Entscheidung des VwGH steht im Einklang mit seiner bisherigen Rechtsprechung zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Gebühren bei Verträgen mit Kündigungsverzicht und kombinierten Vertragslaufzeiten. Dabei stellt das 18-fache des Jahreswertes keine absolute Höchstgrenze dar. Diese Grenze gilt nur für den auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Teil des Vertrages. Für die anschließende unbestimmte Vertragsdauer ist zusätzlich das Dreifache des Jahreswerts zu berücksichtigen.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Gebäuden schließt eine bauliche Verbindung zwischen Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude die Hauptwohnsitzbefreiung nicht automatisch aus. Entscheidend ist, ob das Wohngebäude steuerlich als eigenständiges Gebäude anzusehen ist.

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Eine Ausnahme bildet die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen. Die Besteuerung ist dann ausgenommen, wenn das Eigenheim dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Außerdem müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift die Hauptwohnsitzbefreiung und beim Verkauf fällt keine Immobilienertragsteuer an (betreffend Grund und Boden max. 1.000 m²).

Sonderfall land- und forstwirtschaftliche Gebäude

Land- und forstwirtschaftliche Gebäude stellen eine Besonderheit dar. Gerade traditionelle Hofstellen bestehen oftmals aus einem Wohnhaus und einem angebauten Wirtschaftsgebäude, wie zum Beispiel einem Stall oder einer Tenne.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Anwesen, bei welchen das Wohngebäude an das Wirtschaftsgebäude angebaut ist und mit diesem eine bauliche Einheit darstellt, ist bei einem für Wohnzwecke genutzten Anteil von mindestens 20% der Gesamtnutzfläche trotz baulicher Verbindung in folgenden Fällen von einem eigenen Wohngebäude auszugehen:

• An ein bestehendes Wirtschaftsgebäude wurde ein Wohngebäude angebaut (Verbindungstüren oder ein als Verbindung dienender Vorraum sind dabei unschädlich).
• Wohngebäude und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen neu errichtet, aufgrund der baulichen Gestaltung ist aber trotz der baulichen Verbindung nach außen hin erkennbar, dass kein einheitliches Gebäude vorliegt (Verbindungstüren oder ein als Verbindung dienender Vorraum sind dabei unschädlich).
• Wohngebäude und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen in einem Gebäudeblock errichtet (einheitliches Dach, einheitliche Fassade). Trotz dieser baulichen Gestaltung ist von zwei verschiedenen Gebäuden auszugehen, wenn folgende Trennung zwischen Wohn- und Wirtschaftsgebäude vorliegt:
• Eine Feuermauer zwischen Wohn- und Wirtschaftsgebäude,
• eine Verschachtelung von Wohn- und Wirtschaftsräumen (z.B. im Erdgeschoß Wirtschaftsräume, im Obergeschoß Wohnräume) ist nicht gegeben und
• die Zweckwidmung, inwieweit Wohnräume oder Wirtschaftsräume vorliegen, ist aufgrund objektiver Kriterien eindeutig gegeben und auch nach außen hin erkennbar.

Die oben angeführte, grundsätzlich geltende Zwei-Drittel-Grenze für eigene Wohnzwecke kann somit in diesen besonderen Fällen bei der Beurteilung des steuerbefreiten Eigenheims außer Acht gelassen werden, da nach Maßgabe der angeführten Voraussetzungen von einem eigenen Wohngebäude auszugehen ist. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist in diesem Fall – bei Vorliegen auch aller anderen Voraussetzungen, insbesondere Fristen – für das land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude zu gewähren.

Die Abgrenzung zwischen Einkünften aus Gewerbebetrieb und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei der kurzfristigen Vermietung oftmals nicht eindeutig.

In einem aktuellen Erkenntnis hatte das Bundesfinanzgericht (BFG) zu beurteilen, ob die Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von zwei Wohnungen an Touristen über Online-Plattformen bereits als gewerbliche Einkünfte einzustufen sind.

Sachverhalt

Im Jahr 2019 wurden zwei Wohnungen mit insgesamt sechs Betten angemietet und kurzfristig an Touristen über Online-Plattformen weitervermietet. Dabei wurden neben der Überlassung der Wohnungen auch verschiedene Nebenleistungen erbracht. Dazu zählten insbesondere die Endreinigung, das Waschen der Wäsche, die Betreuung der Gäste bei Gebrechen sowie die Bereitstellung von Informationen für Touristen. Die Wohnungen waren vollständig eingerichtet. Frühstück oder sonstige Verpflegungsleistungen wurden nicht angeboten. Mit Beginn der Corona-Epidemie im März 2020 wurde die Vermietungstätigkeit eingestellt.
Im gegenständlichen Fall war fraglich, ob die Tätigkeit im Jahr 2019 bzw. bis März 2020 als Vermögensverwaltung oder bereits als gewerbliche Tätigkeit anzusehen war.

Hintergrund

Der Grund dafür, dass Mieteinnahmen vom Vermieter als Einkünfte aus Gewerbebetrieb erklärt werden, sind oft unterschiedliche, steuerliche Ansätze: so kann bei Einkünften aus Gewerbebetrieb z.B. der Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden oder sind unter Umständen höhere Abschreibungssätze bzw. andere Betriebsausgaben steuerlich absetzbar.

Entscheidung des BFG

Das BFG stellte klar, dass die Vermietung einer Liegenschaft grundsätzlich der Vermögensverwaltung zuzuordnen ist. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt erst dann vor, wenn die Tätigkeit nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Maßgeblich für die Abgrenzung ist insbesondere, inwieweit die Tätigkeit über die bloße Überlassung der Liegenschaft hinausgeht und dadurch der gewerbliche Unternehmenscharakter in den Vordergrund tritt. Die bei einer Vermietung anfallende Verwaltungsarbeit und gegebenenfalls erforderliche Werbemaßnahmen führen für sich allein noch nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit. Vielmehr müssen besondere Umstände hinzutreten, durch die eine über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende Tätigkeit entsteht.

Darüber hinaus stellte das BFG klar, dass die Beurteilung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, anhand der Verhältnisse des jeweiligen Jahres zu erfolgen hat. Eine spätere Änderung der tatsächlichen Verhältnisse kann daher zu einer Änderung der Einkunftsart führen, dies ist jedoch für jeden Besteuerungszeitraum gesondert zu beurteilen.

Fazit
Das BFG kommt zu dem Ergebnis, dass die kurzfristige Vermietung der beiden Wohnungen noch als vermögensverwaltende Tätigkeit einzustufen war. Die daraus erzielten Einkünfte waren somit der Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.
Das Erkenntnis verdeutlicht, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Online-Plattformen nicht allein aufgrund einiger Nebenleistungen als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere Art und Umfang der Vermietung sowie das Ausmaß der über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehenden Leistungen.